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Permisos necesarios para construir una casa en España

Una vez que se toma la decisión de construir una casa debes buscar un terreno apropiado, lo cual, implica una búsqueda personal. Lo primero que debes contemplar es la cantidad de trámites que debes hacer, incluyendo el papeleo.

¿Cuáles son los permisos que debes pedir?

Escriturar el terreno          

Para realizar esto debes tener el documento o ‘contrato de compraventa’, el cual al firmarlo se hace público ante un notario que puede ser elegido por el comprador o el vendedor, la elección es libre.

Debes seguir las siguientes pautas:

  • Se deben liquidar los impuestos (IVA) al que urbanizó el terreno, si es una empresa.
  • El ITP y AJO (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), si el vendedor es particular, debes pagar los impuestos.
  • La escritura debe ser presentada en el registro de la propiedad para ser debidamente inscrita.

Trámites a cumplir antes de la construcción

Licencia Urbanística

Se debe pedir en el ayuntamiento del municipio donde se vaya a construir el permiso para realizar la obra, que será otorgado siempre y cuando se cumpla con la normativa urbanística.

Se debe presentar un proyecto básico, que no tiene que estar visado.

Al cumplir con los requisitos de ser aprobado el proyecto y no haber modificación alguna, se concede la licencia urbanística como un requerimiento de entrada.

Aún así no puedes aún comenzar la obra. Para comenzar presentas un ‘proyecto de ejecución’ visado por el colegio Profesional correcto.

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Visado colegial del proyecto en realización

Es necesario el ‘proyecto de ejecución’ de una vivienda unifamiliar según el R.D. 1000/2010.

Sólo un colegio profesional puede otorgar el visado  colegial de arquitectos de la comunidad donde esté ubicado el terreno.

Es un control sobre:

  • Habilitación del autor del proyecto.
  • Integridad formal de documentos.
  • Aplicación de normas colegiales.
  • Aplicación de normas urbanísticas aplicables.

Realizar el estudio geotécnico

Anexo al proyecto debe ir el estudio geotécnico, que establece la calidad del tipo de suelo y si es recomendable para la cimentación, para así evitar asentamientos que generen grietas en las paredes.

Este permiso lo entrega un geólogo, quien una vez hecho el estudio para cumplir con el ‘código técnico’ de la edificación, informa de las características del terreno, profundidad a nivel freático e indica al arquitecto la distribución del proyecto para evitar desniveles que provocan grietas a la estructura.

El permiso de la licencia de obras

Para poder construir debes aprobar la licencia de obras y pagar las tasas en el ayuntamiento para poder iniciar la construcción.

La vigencia de esta licencia tiene una duración de dos años, pero puedes pedir una extensión de tiempo de ser necesario. Una vez tengas la licencia, el arquitecto te entrega un certificado para comenzar la obra y recibir el libro de órdenes y asistencia.

Trámites a cumplir durante la construcción

Firmar el acta de modificación de obra

Al probar la viabilidad de la construcción, con el replanteo se verifica si lo que está en el papel coincide con la realidad, por lo que se firma un documento y comienza la construcción de la obra.

Debe estar firmado el documento por el autopromotor, la dirección facultativa de la construcción y el constructor encargado de realizar la obra.

De acuerdo al código Técnico de Edificación, se debe construir, teniendo:

  • Libro de órdenes y asistencia
  • Un libro de incidencias (Seguridad y salud)
  • El proyecto de ejecución visado
  • La licencia de obras
  • La apertura del Centro de Trabajo

Trámites a realizar después de  la ejecución de la obra

Una vez que terminan los trabajos de edificación, el siguiente paso es legalizarla para poder acceder a los servicios básicos, para  hacer la transmisión patrimonial y poder venderla, si es el caso.

Certificación final de la obra

Cuando termine la obra, el arquitecto firmará el Certificado Final de la Obra que deberá tener el visado del colegio que corresponde a la jurisdicción donde esté la casa y garantizará que la obra se hizo acorde a las especificaciones del proyecto por el que le dieron la licencia.

Además, el arquitecto dará un certificado de eficiencia energética adicional al  libro del edificio, (documentación de la obra hecha para ser entregada al dueño final) y, después de esto, se le pagará al arquitecto lo que se le adeude.

Acto de entrega de la obra

Es el documento que firman el promotor y constructor para entregar la casa. Puede hacerse con o sin reservas, especificando los defectos en la obra, si fuera el caso, para lo que se da un plazo estimado para corregir los mismos.

Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad

Para mudarse y poder inscribir la casa en el registro de la propiedad el ayuntamiento la entrega, dándole el certificado final de la obra.

Escritura de declaración de obra nueva

Es una declaración con documento público del propietario donde consta el inicio o final de continuidad de la obra ante el notario, para que lo legalice y existen dos tipos:

Obra nueva en construcción: para  pedir financiamiento mediante una hipoteca.

Obra nueva terminada: se firma un acta notariada de final de obra, necesaria para pedir los servicios básicos.

Cada registro queda a cargo de un registrador localizado en una circunscripción territorial donde está el inmueble, que puedes buscar en la página web de los registradores de España.

Debes entregarle el certificado final de la obra, licencia de primera ocupación y finalmente, el certificado de eficiencia energética.

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